Glosario
Incidencia del terreno
Es el peso del valor de la tierra dentro del costo total de un desarrollo, una variable que influye de forma directa en la rentabilidad del proyecto.
Cuánto pesa la tierra en el negocio
Todo desarrollo se sostiene sobre dos grandes costos: la tierra y la construcción. La incidencia del terreno mide qué proporción del total representa el lote, repartido entre los metros que se pueden construir sobre él. Cuanto mejor sea esa relación, más sano es el negocio, porque la rentabilidad nace de comprar bien la tierra tanto como de construir bien el edificio.
Comprar capacidad constructiva, no solo metros
Un mismo precio de lote puede ser caro o conveniente según cuántos metros permita levantar la normativa. Por eso la incidencia se evalúa siempre junto con la capacidad constructiva del terreno: lo que se compra es el potencial de desarrollo, no la superficie del suelo. Esa lectura fina es la que separa una buena oportunidad de una que solo lo parece.
La cuenta detrás de cada proyecto MCL
En MCL, calcular la incidencia es parte del due diligence de terrenos. La firma define la escala de cada edificio —entre 2.000 y 5.000 m² en la línea HER— para optimizar esa relación y ofrecer tickets de inversión accesibles. El número detrás del diseño es el que vuelve previsible y atractivo cada desarrollo. Una incidencia bien resuelta deja margen para elevar la calidad de las terminaciones sin comprometer la rentabilidad, de modo que el inversor y quien va a vivir ahí ganan al mismo tiempo. Por eso, en MCL, la cuenta de la tierra se hace antes que cualquier render.
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