Cómo se valúa un terreno para canjear por metros cuadrados

El valor está en lo que se puede construir

Un terreno vale por su capacidad constructiva: cuántos metros cuadrados se pueden levantar sobre él. Y esa capacidad la fija la zonificación. Cada zona de la ciudad tiene un código que define qué y cuánto se puede edificar: alturas máximas, retiros, factores de ocupación. Dos lotes del mismo tamaño en zonas distintas pueden tener potenciales muy diferentes.

Por eso, el punto de partida de toda valuación para canje es leer la zonificación del lote y traducirla a metros construibles. Sobre ese número se construye todo lo demás.

De los metros construibles a los metros vendibles

No todo lo que se construye se vende. De la superficie total construible, una parte se destina a accesos, pasillos, palieres y espacios comunes, que dan servicio al edificio pero no se comercializan como unidad. Lo que queda son los metros vendibles, el verdadero combustible del negocio.

Como referencia, los metros vendibles representan entre el 65% y el 75% del total construible. El porcentaje exacto depende del diseño del edificio: una planta eficiente, bien resuelta, exprime mejor cada metro. Acá la arquitectura de autor de MCL juega a favor del propietario, porque un buen proyecto multiplica los metros que efectivamente se pueden vender.

La incidencia del terreno: cuánto te toca

Una vez calculados los metros vendibles, llega la pregunta clave: ¿qué porción de ellos se entrega a cambio de la tierra? Esa porción se llama incidencia del terreno. En Capital Federal, la incidencia se ubica entre el 10% y el 30% de los metros vendibles. El número dentro de ese rango depende del lote: su ubicación, su tamaño, la demanda de la zona y el potencial del proyecto. Cada terreno es particular, y por eso cada valuación se hace caso por caso. Lo que se mantiene constante es el método: medir el potencial real, calcular los metros vendibles y aplicar una incidencia justa. Conviene leer la incidencia en su contexto. Un 30% sobre un lote de altísimo potencial puede valer mucho más, en metros concretos, que un porcentaje mayor sobre un terreno con poca capacidad constructiva. Por eso el porcentaje nunca se mira solo: importa siempre cuántos metros vendibles produce el proyecto, que es de donde sale el valor final que recibís.